Umowa remontowo-wykończeniowa mieszkania – wzór 2026

Planujesz remont lub wykończenie mieszkania i chcesz uniknąć nieporozumień z ekipą? Wiesz, jak frustrujące bywa, gdy prace się przedłużają, a efekt końcowy nie spełnia oczekiwań. W tym artykule skupimy się na kluczowych elementach umowy: precyzyjnym określeniu stron i zakresu robót, rygorystycznych terminach z karami za opóźnienia oraz solidnych gwarancjach i ubezpieczeniach, które ochronią Twoje interesy na lata.

• Strony umowy remontowej mieszkania
• Zakres prac remontowo-wykończeniowych mieszkania
• Terminy wykonania remontu wykończeniowego
• Cena i płatność w umowie remontowej mieszkania
• Materiały i sprzęt w umowie wykończeniowej
• Odbiór prac remontowych mieszkania
• Gwarancje rękojmia ubezpieczenie remontu mieszkania
• Pytania i odpowiedzi

Strony umowy remontowej mieszkania

Podstawą każdej umowy o prace remontowe jest dokładne zidentyfikowanie stron, czyli zamawiającego i wykonawcy. Zamawiający to zazwyczaj właściciel mieszkania, podający pełne dane osobowe lub firmowe, adres nieruchomości oraz numer PESEL lub NIP. Wykonawca musi wskazać firmę z KRS, REGON i adresem siedziby, a także osobę reprezentującą. Takie szczegóły eliminują wątpliwości co do odpowiedzialności i ułatwiają egzekucję praw w razie sporu.

W umowie warto określić pełnomocników stron, jeśli działają przez przedstawicieli. Na przykład, zamawiający może upoważnić zarządcę nieruchomości, co wymaga załączenia kopii pełnomocnictwa. Wykonawca często wskazuje kierownika budowy z uprawnieniami. Te zapisy zapobiegają blokadom w komunikacji i potwierdzają legalność działań.

Obie strony podpisują umowę w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach. Data i miejsce sporządzenia umowy stają się kluczowe dla biegu terminów. W przypadku spółdzielni mieszkaniowej zamawiający dołącza zgodę organu spółdzielczego. Precyzja tutaj buduje fundament zaufania i prawnej solidności.

Zobacz także: Usługi Remontowe Warszawa – Kompleksowe Remonty

Zakres prac remontowo-wykończeniowych mieszkania

Zakres prac to serce umowy – musi być opisany z najdrobniejszymi szczegółami, by uniknąć interpretacji "to nie było wliczone". Wymień konkretne czynności: malowanie ścian w dwóch warstwach farby lateksowej, układanie paneli podłogowych z podkładem akustycznym czy montaż armatury sanitarnej. Dołącz specyfikację techniczną i projekt wizualny jako załączniki numerowane i podpisane.

Wykluczenia są równie ważne: np. demontaż starych instalacji elektrycznych nie obejmuje wymiany przewodów w ścianach, chyba że aneks. Podziel prace na etapy, jak przygotowanie podłoża, instalacje i wykończenie powierzchniowe. To pozwala na częściowe rozliczenia i kontrolę postępu.

Użyj załączników graficznych: rzuty mieszkania z oznaczeniami stref robót, próbek materiałów czy harmonogramu wizualnego. W umowie zaznacz, że wszelkie zmiany wymagają pisemnego aneksu. Taka struktura minimalizuje ryzyko sporów o ukryte defekty.

Zobacz także: Usługi Remontowe Biur Warszawa – Kompleksowo

Na stronie https://wykonczenia-rekuperacja.pl poświęconej wykończeniu mieszkania znajdziesz dodatkowe wskazówki dotyczące planowania zakresu prac.

Terminy wykonania remontu wykończeniowego

Termin rozpoczęcia i zakończenia prac musi być konkretny: np. start 1 czerwca 2024 r., finał 30 lipca 2024 r. Podziel na etapy z datami granicznymi, jak 14 dni na rozbiórki i 21 dni na tynkowanie. Uwzględnij czynniki zewnętrzne, takie jak dostawy materiałów czy święta, z prawem przedłużenia za zgodą pisemną.

Kary umowne za opóźnienia to kluczowa ochrona: standardowo 0,1% wartości umowy za każdy dzień zwłoki, nie więcej niż 10% całości. Wykonawca ponosi je automatycznie, bez udowadniania szkody. Zamawiający może odstąpić od umowy po 20% przekroczeniu terminu bez kar.

Harmonogram w formie tabeli ułatwia nadzór. Na przykład:

Taka tabela staje się integralną częścią umowy, z obowiązkiem aktualizacji.

Cena i płatność w umowie remontowej mieszkania

Cena powinna być ryczałtowa i brutto, obejmująca wszystkie koszty: np. 50 000 zł za całość. Podziel płatności na transze: 20% zaliczki po podpisaniu, 30% po pierwszym etapie, 50% po odbiorze końcowym. Każda rata wymaga protokołu odbioru poprzedniego etapu.

Dla zmienności cen wprowadź waloryzację: indeks inflacji GUS lub wzrost cen materiałów powyżej 5%. Dodatkowe prace powyżej 10% wartości wymagają aneksu z nową ceną. Zamawiający zachowuje prawo weryfikacji faktur i paragonów.

Forma płatności: przelew bankowy w ciągu 7 dni od protokołu. W umowie przewidz odsetki ustawowe za opóźnienia płatności wykonawcy. Lista kosztów ukrytych, jak utylizacja odpadów, musi być jawna od początku.

• Zaliczka: 20% po umowie
• Płatność etapowa: 30% po instalacjach
• Rozliczenie końcowe: 50% po odbiorze i bezusterkowym okresie próbnym

Materiały i sprzęt w umowie wykończeniowej

Określ, kto dostarcza materiały: zazwyczaj wykonawca, ale zamawiający może preferować konkretne marki. Wymień normy: farby zgodne z PN-EN 13300, panele z klasą ścieralności AC4. Załącz specyfikację z próbkami zatwierdzonymi pisemnie.

Wykonawca odpowiada za jakość i zgodność z projektem, z prawem zamawiającego do kontroli dostaw. Sprzęt budowlany musi spełniać normy BHP, a hałas i pył ograniczać do norm sanepidu. Wady materiałów zwalniają z odpowiedzialności tylko po akceptacji zamawiającego.

Lista przykładowych materiałów w formie uporządkowanej zapobiega nieporozumieniom:

• Farba ścienna: wodoodporna, zmywalna, minimum 2 warstwy
• Podłoga: panele laminowane 8 mm, z podkładem 2 mm
• Armatura: chromowana, z atestem PZH
• Płytki: gres 60x60 cm, klasa R10

Zamawiający płaci za materiały dopiero po montażu i odbiorze.

Odbiór prac remontowych mieszkania

Odbiór częściowy następuje po każdym etapie, z protokołem podpisanym przez obie strony. Lista usterek z terminem naprawy: 7 dni na drobne, 14 dni na poważne. Dopiero po usunięciu wad następuje płatność transzowa.

Odbiór końcowy obejmuje całą nieruchomość, z pomiarem wilgotności ścian i testem instalacji. Protokół stwierdza brak wad lub ich wykaz. Warunkowy odbiór dopuszcza użytkowanie z obowiązkiem naprawy w 30 dni.

Procedura zgłaszania usterek: pisemnie w ciągu 7 dni od odbioru. Wykonawca reaguje w 48 godzin na awarie zagrażające bezpieczeństwu. Po okresie rękojmi protokół zamyka sprawę definitywnie.

Użyj checklisty w protokole dla przejrzystości:

• Sprawdzenie powierzchni: równość, kolor
• Testy funkcjonalne: oświetlenie, woda, prąd
• Porównanie z projektem: wymiary, materiały
• Stan otoczenia: czystość, brak śmieci

Gwarancje rękojmia ubezpieczenie remontu mieszkania

Gwarancja wykonawcy wynosi minimum 3 lata od odbioru, obejmując wady materiałowe i wykonawcze. Rękojmia ustawowa to 5 lat za wady ukryte. Zgłoszenie wad pisemne, z terminem reakcji 14 dni; awarie pilne – 48 godzin.

Wykonawca ubezpiecza prace od odpowiedzialności cywilnej (OC) do 500 000 zł i następstw nieszczęśliwych wypadków (NNW). Pokrywa szkody w mieniu zamawiającego i osób trzecich, w tym sąsiadów. Polisa musi być ważna przez cały okres robót i gwarancji.

Postanowienia o odpowiedzialności: limit kar umownych do 20% wartości, ale pełna za rażące niedbalstwo. Ubezpieczenie od zdarzeń losowych, jak zalanie, chroni obie strony. Zamawiający otrzymuje kopie polis przed startem prac.

Lista kluczowych gwarancji:

• Gwarancja jakościowa: 3 lata na szczelność instalacji
• Rękojmia: 5 lat na konstrukcję podłóg
• Ubezpieczenie OC: min. 1 mln zł
• Reakcja na wady: 48h/14 dni

Pytania i odpowiedzi

• Jakie elementy powinny zawierać strony umowy o wykonanie prac remontowych i wykończeniowych mieszkania?

  Strony umowy to precyzyjne określenie zamawiającego (właściciela mieszkania) i wykonawcy (firmy lub osoby fizycznej). Należy podać dane identyfikacyjne, takie jak imię, nazwisko, adres, NIP/REGON, oraz reprezentantów, aby uniknąć wątpliwości co do odpowiedzialności stron.

• Co powinien zawierać opis przedmiotu umowy, czyli zakres prac remontowych i wykończeniowych?

  Przedmiot umowy to szczegółowy opis zakresu prac, np. malowanie ścian, układanie podłóg, instalacje sanitarne. Powinien być dołączony załącznik z projektem, specyfikacją techniczną i wykluczeniami, co zapobiega sporom o ukryte prace.

• Jak określić terminy wykonania prac i kary za opóźnienia w umowie remontowej?

  Termin wykonania obejmuje datę rozpoczęcia, zakończenia i harmonogram etapowy. Za opóźnienia przewiduje się kary umowne, np. 0,1% wartości umowy za każdy dzień zwłoki, z uwzględnieniem czynników zewnętrznych jak dostawy materiałów.

• Jakie gwarancje i rękojmię należy przewidzieć w umowie o prace wykończeniowe mieszkania?

  Gwarancja wykonawcy wynosi minimum 3 lata na wady, rękojmia ustawowa 5 lat. Procedura obejmuje zgłaszanie wad i terminy reakcji, np. 48 godzin na awarie, z protokołem odbioru usterek i terminem ich usunięcia (np. 14 dni).